Hazine ve Maliye Bakanlığı, milyonlarca taşınmaz sahibini yakından ilgilendiren dev bir denetim sürecini resmen başlattı. Tapu işlemlerinde, satış bedelinin rayiç değerin altında gösterilmesi gibi yaygınlaşan usulsüzlüklere karşı düğmeye basan Bakanlık, yeni yazılım sistemleriyle şüpheli işlemleri tek tek tespit ediyor. Gerçek satış fiyatını düşük göstererek vergi ödemesinden kaçınan alıcı ve satıcılar, artık ciddi yaptırımlarla karşı karşıya.
Son 5 Yılın Satışları Mercek Altında!
Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde tapuda beyan edilen satış bedelleri ile gerçek piyasa fiyatları arasında gözle görülür farklar oluştuğu biliniyor. Bu durumun yol açtığı kamu gelir kaybını engellemeyi hedefleyen Hazine ve Maliye Bakanlığı, denetimlerini geriye dönük beş yıllık tapu işlemlerine kadar genişletti. Yapılan incelemeler sonucunda tespit edilen eksik vergiler, gecikme faiziyle birlikte ilgililerden tahsil edilecek.
İfadeye Çağrılar ve Resmi Tebligatlar Başladı
Edinilen bilgilere göre, düşük beyanla işlem yapan taşınmaz alıcı ve satıcılarına yönelik resmi tebligatlar gönderilmeye başlandı. Satışın tarafları ifadeye çağrılarak, tapuda beyan edilen rakamlarla bölgedeki piyasa ortalamaları karşılaştırılıyor. Şüpheli görülen işlemlerde cezai süreçlerin hızla ilerletildiği belirtiliyor.
Tapu Harcında Dürüst Beyan Şartı
Mevzuata göre, tapu harcı, taşınmazın satış bedelinin yüzde 4'ü oranında hesaplanıyor ve bu tutarın alıcı ile satıcı tarafından eşit şekilde ödenmesi gerekiyor. Ancak birçok işlemde, vergi yükünden kaçınmak amacıyla satış bedelinin kasten düşük gösterildiği tespit edildi. Bakanlık, bu tür usulsüzlüklerin hem vergi cezası hem de idari yaptırımlarla karşılanacağının altını çizdi.
Cezası Ne Kadar Olacak?
muhasebetr.com sitesinden; Mustafa Yorulmaz'ın aktardıklarına göre;
Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından düşük beyan tespit edilirse hem satıcı hem alıcıdan eksik beyan edilen tapu harcı gecikme faizi ile istenir. Bunun yanı sıra eksik beyan nedeniyle tapu harcı %25 oranında ceza ile ödenir.
Gelir Vergisi: Durum tespit edildiğinde karşılaşılacak başka bir sorun ise değer artışı vergisi. Bu durumda gayrimenkulü satan kişinin gelir vergisinin %40'a kadar tarifeye göre artırımlı bir ödeme yapması gerekir.
Tapuda beyan edilen düşük rayiç bedelin düzeltilme imkânı mevcut. Hukuki cezalarla karşı karşıya kalmamak için satıcı ve alıcı beyan ettikleri değerin düzeltilmesini talep edebilir. Tabii bu talep için vergi memurları tarafından henüz bir inceleme başlatılmamış olması gerekir. Mükelleflerin düzeltme talep ettikten sonra sorundan kaynaklanan eksik vergiyi ve harcı 15 gün içerisinde ödemesi gerekir. Taraflar bu ödemeyi pişmanlık zammı ile ödemeyi kabul ederek gayrimenkulün değerini güncelleyebilir.
Hazine ve Maliye Bakanlığı, MEVA (Mekânsal Veri Analizi) Sistemi ile birlikte bu işlemleri artık yapay zeka destekli takip ediyor. İdare tarafından gayrimenkulün düşük bedelle gösterildiğinin tespitinde aşağıdaki yöntemler kolaylıkla uygulanmaktadır:
- Ödemelere ilişkin banka kayıtları,
- Gayrimenkulün sigortalanmasına ilişkin alınan bedeller, (kredi ekspertiz raporları)
- Gayrimenkule ilişkin ilanlarda istenilen bedel,
- Gayrimenkulün piyasa rayiç değeri,
- Aynı binada ya da emsal yer ve nitelikteki evlerin satış bedelleri,
- Gayrimenkul konut kredisi ile alınmışsa kredi bedeli,
- Değerleme uzmanlarının raporları,
- Gayrimenkul nevi, metrekaresi, yaşı ve konumu gibi detaylar,
Yapay zekâ destekli sistem, bu girdileri kontrol ederek gayrimenkulün satış bedelini sorguluyor ve şüpheli işlemleri kayıt altına alıyor. Sistem, şüpheli bir işlem tespit ettiğinde devreye vergi daireleri giriyor.
Bakanlık tarafından kullanılan yapay zeka destekli sistemler aracılığıyla, geçmiş 5 yıla yönelik yapılan taramalarda yüz binlerce şüpheli gayrimenkul satışı tespit edildi. 15 gün içerisinde gelen yazılar üzerine pişmanlıkla fark beyan edilip ödenirse, herhangi bir vergi ziyaı cezası uygulanmıyor.
Gayrimenkulün düşük bedelle gösterilmesi sadece vergisel anlamda değil hukuki olarak bir çok sorunlara sebebiyet verebilir. Bunlardan bazıları şu şekildedir:
- İdarenin İşlemi Muvazalı İşlem Kabul Ederek Satıcının Borçları Sebebiyle Satışın İptalini İstemesi: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanununun 24. maddesinde iptali davası düzenlenmektedir. İptal davası açabilmek için muvazaalı işlemin yapılması itibariyle 5 yıl içerisinde bunun ileri sürülmesi gerekir. Bu sebeple vergi dairesi muvazaayı ileri sürerek 5 yıl içerisinde satıcının borçlarından dolayı işlemin iptalini isteyebilir. Şayet satıcının vergi borcu varsa, alacaklı amme idaresi, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 24-30. maddeleri çerçevesinde, işlemden itibaren beş yıl içinde, işlemin mal kaçırma maksadıyla yapıldığı iddiasını ileri sürerek, sizi işlemin iptali davası ile karşı karşıya bırakabilir. Ayrıca satıcının piyasaya borçları nedeniyle satıcının alacaklı tarafından takibe alınması halinde de alacaklı yapılan gayrimenkul satışlarının (mal kaçırma gayesiyle) muvazaalı olduğu gerekçesiyle iptalini talep edebilir. Muvazaa iddiası ileri sürüldüğünde, alacaklılar, bedelin emsaline göre tapuda düşük gösterilmiş olmasını delil olarak kullanmaktadırlar. Mevcut belgelerle gerçek bedeli ispatlayamazsanız, mahkemeler satışın iptaline ve gayrimenkulün alacağını takip eden alacaklıya, alacağına karşılık devrine karar verebilmektedir.
- Hisseli Tapuların Satışı: (Şufa-Ön Alım Hakkı) Hisseli tapularda diğer hissedarların şufa hakkı bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. Bir hisseli tapunun düşük bedel göstererek devredilmesi durumunda ilgililer bu işlemin iptalini isteyerek tapuda gösterilen bedeli alıcıya öder. Gayrimenkulün diğer paydaşlarından herhangi birisinin tapuda göstermiş olunan bedel karşılığında şufa hakkı kullanarak gayrimenkulü, tapuda gösterilen bedel üzerinden alabilir. Şayet, gayrimenkulü elden çıkması durumunda, satıcıdan zararın tazmini için dava açılabilir. Ancak satıcıya açılan davada da gerçek satış bedelini, yani gerçek zararınızı ispat etmeniz gerekir.
- Sözleşmeden Cayma Hakkı- Ayıplı Mal: Satın alınan gayrimenkulün ayıplı çıkması durumunda alıcının sözleşmeden cayma hakkı vardır. Alıcı gayrimenkulü iade eder ve ödediği parayı geri alır. Tapuda gösterilen bedelin daha düşük olması durumunda, üzerinde ödediği ücreti talep edebilmesi için bunu ispat etmesi gerekir. Tapu bedelinin düşük gösterilmesi bu durumda da sıkıntı oluşturmaktadır.
- Ödemenin Eksik Yapılması: Satış sonrasında muvazaalı işlemin tarafları arasında bir anlaşmazlık çıkması ve alıcının yalnızca tapuda gösterilen bedeli ödemesi durumu da karşılaşılan bir durum olup satıcının bunu ispat etmesi zordur. Banka üzerinden işlem yapılması tevsik edici bir belge olabilir.
- Vergi Matrahı Etkisi: Düşük tapu harcı ödemek için gayrimenkulün alım değerinin tapuda gerçek alış değerinin altında gösterilmesi, söz konusu gayrimenkulün beş yıl geçmeden tapuda gerçek değeri ile satılması durumunda, satıcı açısından yüzde 40’lara varan oranda değer artış kazancı üzerinden vergilenmeye neden olabilecektir.
- Miras Hukuku Boyutu: Mirasçılar, özellikle mahfuz hisselerinin ve haklarının korunmadığı, hukuka aykırı işlemlerle terekenin aşındırıldığı vb. gerekçelerle ölüm öncesinde yapılan satış işlemlerinin iptali için dava açabilmektedirler. - Yazının devamı muhasebetr.com'de
Kaynak: Cumhuriyet.com.tr